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“典”亮我们的生活丨让弱势群体“住有所居”

信息来源:全国人大  发布日期:2021-05-19 09:02:51

“在我国,随着社会经济的不断发展,国民财富持续积累,社会上存在的相当数量离婚妇女、孤寡老人等弱势群体的住房需求在一些情况下难以得到满足。”清华大学法学院院长申卫星在谈到“住有所居”问题时说。

相关调查显示,虽然公租房、廉租房、经济适用房、限价房等能够解决大部分中低收入群体的住房问题,但仍有为数不少的人不符合这些条件,在城市高昂的房价面前,如何安身成了这个群体面临的现实难题。

如今,民法典中专章设立“居住权”,为弱势群体撑起了“保护伞”,让保障性住房未覆盖到的中低收入人群也可以实现“住有所居”。

对于立法初衷,根据关于民法典草案的说明,增加规定“居住权”这一新型用益物权,是为了贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。相关部门负责人也提出,民法典规定居住权,是为了贯彻民法典物权编“物尽其用”的立法宗旨,希望住宅能够最大限度地发挥效用,既可以满足特定人群的居住需求,也可以灵活地满足当事人的其他住房需求,最终实现住有所居的目标。

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既然如此,我们应该如何理解这个“居住权”?是不是住在房子里就自然有了居住权?它与租房子获得的使用权又有何不同呢?

“事实上,住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家,这些基于婚姻家庭关系的情况,统统不属于居住权。”北京大学法学院民法研究中心主任尹田说。民法典中的居住权,是指居住权人有权按照合同或者遗嘱,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足自己生活居住的需要。中国政法大学民商经济法学院院长于飞阐释,居住权与日常租房子获得的对房屋的使用权是有较大差异的:租房子需要支付租金,而居住权除另有约定外是无偿的;租房子只能是合同,而居住权可以是合同,也可以遗嘱设立,且租房子只是一纸合同,但居住权需要进行居住权登记;居住权不得转让、继承,否则,就无异于所有权,所有权人及其继承人等将永远无法享有所有权;居住权可以设定期限,期限届满,或者居住权人死亡的,居住权就随之消灭,但租房子一般是合同到期了租约才结束。

实践中,社会对居住权的需求量并不少,一些社会机构假借“以房养老”之名,抵押贱卖或骗取老人房产的事件时有发生。那么,居住权中的“以房养老”与以房养老保险有多大的区别呢?

“以房养老保险,即老年人住房反向抵押养老保险。其流程是,拥有房屋完全、合法产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。”北京金杜律师事务所某律师说,“而在以房养老的情况下,则是把房子所有权直接出让给金融机构,从金融机构获取对价的金钱,然后再为自身设定一个居住权,它的期限可以约定持续到居住权人死亡为止,从而安心住下去。”

“立法应当全面考虑所有人群,无论是强势的,还是弱势的。”中国法学会立法学研究会副会长刘克希认为,“居住权制度有利于多渠道保障民事主体安定,也有利于促进民事主体相互帮助、相互关心,有利于诚实信用,促进社会和谐进步。”也有学者提出,民法典是个工具箱,遇到什么特殊问题了,打开民法典,找一把合手的工具解决它。但这并非意味着里面的工具每时每刻都在发挥作用,而是遇到了问题打开工具箱时,能够找到相应的解决工具。民法典所创设的“居住权”这样的工具,不仅有利于中低收入群体的住房保障,而且满足了不同群体对房屋财产权益的不同需求。

此外,还有一些问题,比如,设立了居住权的房子,因为居住权与所有权是分离的,入学权益、落户权益该归谁所有?倘若有人借“居住权”故意逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如何填补漏洞?如果未来征收房产税,居住权人与所有权人到底该由谁缴纳?中国人民大学副校长王轶说,这些恐怕将来还有待行政法规、司法解释进一步加以明确。

民法典相关规定

第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条  设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条  居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

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